서울시, 공공 빈집+민간 노후주택 '소규모 통합 정비사업' 첫 선

- 빈집재생과 자율주택정비사업 접목 ｢빈집활용 민관결합형 자율주택정비사업｣
- 빈집 활용도 높이고 임대주택 확보, 민간 토지주는 지분활용 선택해 분양리스크↓
- 은평구 구산동서 ‘1호’ 사업…민간 지분 SH공사에 일괄매도, 21세대 전량 임대주택 공급

□ 서울시‧서울주택도시공사(SH공사)가 방치된 빈집을 매입해 임대주택이나 생활SOC로 공급하는 ‘빈집활용 도시재생 프로젝트’와 노후주택을 스스로 개량‧건설하는 ‘자율주택정비사업’을 접목한 새로운 방식의 소규모 정비사업을 전국 최초로 시도한다. 

□ 서울주택도시공사(SH공사)가 소유한 빈집과 연접한 민간의 노후주택을 합쳐서 공공과 민간이 함께 새 건물을 짓는 ｢빈집활용 민관결합형 자율주택정비사업｣이다. 민간 소유분을 제외한 나머지는 임대주택으로 확보해 공급한다. 

□ 민간 토지주도 원하는 사업모델을 가져갈 수 있고 지분에 대해 다양하게 SH공사와 협의가 가능하다. SH공사와 민간 토지주가 함께 재개발‧재건축 사업에서 조합 같은 역할을 하는 ‘주민합의체’를 구성‧운영하되, 설계~시공 등 사업 전반은 민간이 주도한다. 준공 후에는 ▴지분 소유 ▴SH공사에 일괄매도 ▴SH공사에 일괄매도 후 매각대금을 연금처럼 수령하는 방식 중 하나를 선택할 수 있다.

□ SH공사는 쓰임 없이 방치됐던 빈집 활용도를 높이는 동시에 임대주택 건설비용과 공급기간을 줄이고, 민간 토지주는 분양리스크를 줄여 서로 윈윈(win-win)할 수 있는 새로운 소규모 정비사업 모델로 주목된다. 

□ 서울시와 SH공사는 ｢빈집활용 민관결합형 자율주택정비사업｣ 1호 사업을 은평구 구산동 일대에서 추진한다. SH공사가 소유한 빈집 2개 필지와 바로 맞닿아있는 민간 소유 1개 필지 총 355㎡ 규모 부지다.

  ○ ‘자율주택정비사업’은 노후주택 2채 이상을 합쳐서 하나의 건물을 새로 짓는 소규모 정비사업이다. 노후 단독‧다세대 주택의 집주인(민간 토지주) 2인 이상이 ‘주민합의체’를 구성하고, 스스로 주택을 개량‧건설하는 사업이다. ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣에 따라 '18년 도입됐다. 

□ 이번 사업을 통해 지하 1층~지상 5층(용적률 225.6%), 총 21세대 규모의 건물로 신축된다. 오는 6월 건축허가 신청 후 착공에 들어가 연말 준공을 목표로 한다. 

  ○ ｢빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법｣ 등 관련 법에 따라 용적률과 각종 건축규제 완화를 적용받아 개별 필지별로 사업을 추진할 때보다 약 40% 정도 주택을 추가로 확보했다.

 

○ 자율주택정비사업 관련 규제 완화(빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법) ▸ 건축규제 완화 : 조경기준, 건폐율 산정기준, 대지안의 공지 기준, 건물 높이제한, 부대시설 및 복리시설 설치기준 완화 가능 ▸ 용적률 완화 : 임대주택을 연면적 또는 전체 세대수의 20% 이상 건립 시 법정상한 용적률까지 완화 가능 ○ 건축협정을 통한 규제완화(건축법)  ▸ 다수의 대지를 하나의 대지로 간주해 용적률, 조경면적, 주차대수 등 통합산정 가능

 

□ 민간 토지주가 준공 후 SH공사에 주택을 일괄매도하기로 함에 따라 주택 전량은 임대주택으로 공급될 예정이다. 

  ○ 이번 사업은 SH공사에서 ‘빈집활용 도시재생’을 위해 매입한 빈집의 활용방안을 모색하던 중 민간 소유 필지와 결합해 통합 정비하는 방안을 제안했고, 민간 토지주가 동의함에 따라 추진됐다. 시는 빈집 자체만 활용하는 기존 방식에서 연접한 민간 토지와 결합하는 방식으로 사업모델을 확장해 빈집 활용도를 높인다는 계획이다.

 

				< 사업 개념도 >
	➡				➡				➡
개별 소유		사업시행 (민간주도)					공사준공 (공공+민간지분 주택)			민간지분 매입 후 매입임대주택 공급

 

□ 서울시와 SH공사는 이번 ｢빈집활용 민관결합형 자율주택정비사업｣ 1호 사업을 시작으로 SH공사가 보유하고 있는 빈집들을 대상으로 필지별 여건과 활용방안을 검토‧분석해 사업을 확대해나갈 계획이다. 

□ 류훈 서울시 도시재생실장은 “국내 최초로 시도되는 ｢빈집활용 민관결합형 자율주택정비사업｣은 SH공사가 민간 토지주와 함께 직접 주민합의체로 참여해 노후 주택을 정비하면서 임대주택을 확보하는 도시재생 신 모델”이라며 “앞으로 사업 확대를 통해 임대주택 공급과 동시에 낙후된 저층 주거지의 도시재생으로 지역사회에 활력을 줄 것으로 기대한다.”고 말했다.

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